ПОЛОЖЕННЯ
про порядок реконструкції горищ під мансардні поверхи та здійснення надбудов у житлових будинках на території Івано-Франківської міської ради
1. Загальні положення
1.1. Це Положення встановлює порядок підготовки юридичними та фізичними особами документів та оформлення дозволів на реконструкцію горищ під мансардні поверхи та здійснення надбудов у багатоквартирних житлових будинках на території Івано-Франківської міської ради незалежно від форми власності.
1.2. Основні поняття і терміни:
– власник (власники) – фізична особа, юридична особа, територіальна громада міста або держава, яким належить право володіння, користування та розпоряджання будівлею, приміщенням, квартирою або кімнатою у житловому будинку, зареєстроване в установленому законом порядку;
– балансоутримувач – особа, яка за договором з власником утримує на балансі відповідне майно, а також веде бухгалтерську, статистичну та іншу передбачену законодавством звітність, здійснює розрахунки коштів, необхідних для своєчасного проведення капітального і поточного ремонтів та утримання, а також забезпечує управління цим майном і несе відповідальність за його експлуатацію згідно з законом;
– горище – простір між поверхнею покриття (даху), зовнішніми стінами і перекриттям верхнього поверху;
– дольова участь – видатки, які несе інвестор у вигляді додаткових ремонтно-будівельних робіт на об’єкті реконструкції або шляхом перерахування коштів на спеціальні рахунки замовника;
– замовник – фізична або юридична особа, яка видає замовлення на реконструкцію чи надбудову, укладає договір підряду (контракт), контролює хід його виконання, приймає завершені роботи та здійснює розрахунки за них по об’єкту будівництва на умовах цього Положення;
– інвестор – фізична або юридична особа, а також територіальна громада міста Івано-Франківська в особі виконавчих органів міської ради, що вкладає кошти в матеріальні та інші ресурси об’єкта реконструкції на підставі договору про реконструкцію, укладеного відповідно до цього Положення;
– мансарда – горищне приміщення, придатне для проживання чи для господарських потреб, фасад якого повністю або частково утворений поверхнею (поверхнями) похилого або ламаного даху;
– мансардний поверх – поверх будинку, розміщений в габаритах даху будинку і має не більше як дворівневий розвиток;
– мезонін – одноповерхова надбудова над частиною житлового будинку, яка поєднана архітектурно і конструктивно з дахом будинку.
– надбудова – вид реконструкції при якій збільшується площа житлового будинку шляхом улаштування над його верхнім поверхом одного або декількох додаткових поверхів. Може мати архітектурне вирішення у вигляді мансарди, мезоніну чи повноцінного поверху (для будинків з плоским дахом надбудова здійснюється одночасно над всією площею будинку);
– об’єкт реконструкції – житловий будинок, реконструкція та надбудова якого здійснюється за єдиним проектом шляхом виконання підрядником доручених йому робіт;
– реконструкція житлового будинку – перебудова житлового будинку з метою поліпшення умов проживання, експлуатації, зміни кількості житлових квартир, загальної і житлової площі тощо у зв’язку зі зміною геометричних розмірів, функціонального призначення, заміною окремих конструкцій, їх елементів, основних техніко-економічних показників (Закон України «Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду»).
– уповноважений представник власника – фізична або юридична особа, яка представляє інтереси власника і повноваження якої підтверджені довіреністю, засвідченою печаткою та підписом власника, управителя чи в іншому установленому законом порядку;
– управитель – особа, яка за договором з власником чи балансоутримувачем здійснює управління будинком, спорудою, житловим комплексом або комплексом будинків і споруд і забезпечує належну експлуатацію відповідно до закону та умов договору (у випадку відсутності такої особи функції управителя виконує балансоутримувач).
1.3. Інші терміни вживаються у значеннях, визначених законодавством України.
1.4. Замовником на виконання ремонтно-будівельних робіт з надбудови об’єкту реконструкції можуть бути управитель чи власник.
Договір на реконструкцію може передбачати повну або часткову передачу функцій замовника інвестору.
1.5.У випадках, передбачених цим Положенням, з метою визначення інвестора замовником на підставі рішення власника будинку створюється конкурсна комісія. До складу комісії входять власники та їх представники та уповноважені представники замовника.
З метою дотримання містобудівного законодавства до складу конкурсної комісії за посадою входять:
– директор Департаменту містобудування та архітектури чи уповноважена ним особа;
– директор Департаменту комунального господарства, транспорту і зв’язку чи уповноважена ним особа;
– начальник відділу музейної роботи та охорони культурної спадщини головного управління культури облдержадміністрації або уповноважена ним особа;
– начальник відділу охорони культурної спадщини міськвиконкому чи уповноважена ним особа;
– член постійної депутатської комісії з питань будівництва, архітектури, земельних відносин, охорони навколишнього середовища та сприяння розвиткові сіл міської ради (за згодою).
1.6. З метою формування персонального складу комісії замовник письмово звертається до відповідних посадових осіб з пропозицією стосовно реконструкції чи надбудови. Таке звернення повинно містити інформацію:
– про об’єкт реконструкції чи надбудови;
– обґрунтування робіт із надбудови (характеристика робіт, об’єми);
– про замовника робіт та можливих інвесторів;
– контактних даних замовника та його відповідальної особи;
– місця та часу першого засідання комісії.
2. Ухвалення рішення про надбудову
2.1. Пропозиції стосовно можливості надбудови ухвалюється власниками за власної ініціативи чи за ініціативи управителя. Ініціатива є підставою для проведення зборів власників.
2.2. Організатором зборів виступає їх ініціатор.
2.3. Організатор зборів зобов’язаний повідомити власників про свою ініціативу шляхом розміщення оголошень на інформаційних стендах у під’їздах та/або біля об’єкта реконструкції та в газеті «Західний кур’єр» не пізніше, як за сім днів до проведення зборів.
Оголошення повинно інформувати про місце, час та мету проведення зборів.
2.4. Збори вважаються повноважними, якщо на них присутні не менше двох третин власників або їх уповноважених представників.
Веде збори їх організатор.
2.5. На зборах власникам доводиться наступна інформація:
– мета проведення зборів;
– обґрунтування робіт із надбудови (характеристика робіт, об’єми);
– передпроектна документація;
– вимоги цього Положення;
– дані про замовника робіт та можливого інвестора;
– дольова участь інвестора;
– пропозиції щодо складу конкурсної комісії.
2.6. За підсумками зборів складається Протокол про згоду власників на проведення у їхньому будинку реконструкції та надбудови.
У Протоколі про згоду чітко прописуються умови (фінансові, технічні, організаційні) проведення робіт, інформація про замовника та можливих інвесторів (якщо такі є на момент складання протоколу). Прописані у вищевказаному протоколі умови є невід’ємними частинами укладеного для проведення робіт договору про реконструкцію.
2.7. Протокол про згоду підписується усіма власниками будинку із зазначенням:
– адреси будинку;
– № квартири;
– ПІБ власника чи його уповноваженого представника;
– паспортних даних власника чи його уповноваженого представника;
– підпису.
2.8. Надбудова проводиться лише за наявності підписів усіх власників.
2.9. Протокол є підставою для створення замовником конкурсної комісії з визначення інвестора.
3. Визначення інвестора
3.1. Інвестор визначається конкурсною комісією.
Конкурсна комісія не створюється, а інвестор визначається замовником самостійно, якщо:
– будинок належить одному власнику;
– балансоутримувачем будинку є його власник (власники).
3.2. З метою залучення інвестора конкурсна комісія може:
– подавати оголошення у засоби масової інформації;
– скеровувати запит мешканцям верхнього поверху та квартир у мезоніні визначеного будинку щодо їх бажання виступити інвестором;
– звертатись до будівельних організацій, органів державної влади та місцевого самоврядування тощо.
3.3. У випадку наявності кількох претендентів на проведення реконструкції, конкурсна комісія:
– визначає інвестора за розміром дольової участі;
– при можливості об’єднує пропозиції інвесторів;
– проводить конкурс чи виносить питання на обговорення зборів власників.
3.4. Конкурсна комісія (замовник, якщо створення комісії не створювалась) самостійно розробляє конкурсну документацію, проект договору на реконструкцію, отримує необхідні попередні проекти, дозволи та погодження.
3.5. Інвестор набуває майнових прав на надбудову після введення її в експлуатацію, що відбувається за умови виконання договору про реконструкцію та умов дольової участі.
4. Дозвіл на надбудову
4.1. Вихідними даними для проектування є містобудівні умови і обмеження, які надаються замовнику чи його уповноваженій особі. Містобудівні умови і обмеження видаються на реконструкцію горища чи надбудови всього будинку.
4.2. Для погодження питання проведення надбудови замовник звертається до виконавчого комітету міської ради через Центр надання адміністративних послуг із заявою на отримання містобудівних умов та обмежень. До заяви додаються:
– правовстановлюючі документи на нерухоме майно;
– технічний паспорт на будівлю;
– акт обстеження димових та вентиляційних каналів будинку;
– протокол про згоду власників на проведення у їхньому будинку реконструкції та надбудови, завірений управителем;
– проектні пропозиції (ескізний проект), виконані ліцензованою проектною організацією, погоджені відділом охорони культурної спадщини (у випадку знаходження об’єкта у межах історичної центральної частини міста або будинок має статус будинку культурної спадщини);
– дозвіл на проведення робіт на пам’ятках архітектури місцевого значення від відділу музейної роботи та охорони культурної спадщини головного управління туризму облдержадміністрації (відповідно до статті 6 Закону України «Про охорону культурної спадщини»);
– інформаційна карта з відділу з питань охорони культурної спадщини (при проведенні будівельних робіт на пам’ятках архітектури місцевого значення );
– інженерний висновок чи технічне заключення ліцензованої проектної організації про технічний стан будинку і можливість реконструкції чи надбудови;
4.3. Замовник має право виконувати будівельні роботи після реєстрації відповідною інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю необхідних дозвільних документів про початок виконання будівельних робіт.
5. Договір про реконструкцію
5.1. Договір про реконструкцію укладається між замовником та інвестором. Його істотними умовами є:
– терміни та якість виконання робіт відповідно до державних будівельних норм;
– сума і терміни реалізації дольової участі (ремонт даху, під’їзду, окремих частин об’єкта реконструкції, його модернізація, благоустрій прибудинкової території), а у випадку недоцільності проведення таких робіт – сума дольової участі, що перераховується на спеціальний рахунок замовника;
– зобов’язання сторін про застосування заходів усунення негативного впливу на будинок та суміжну забудову при проведенні реконструкції;
– зобов’язання інвестора відшкодувати можливі збитки, заподіяні іншим квартирам, будинку чи суміжній забудові;
– гарантійне зобов’язання сторін про забезпечення експлуатаційного ремонту дахових конструкцій та покрівлі над площею реконструкції після введення в експлуатацію надбудови, мансардних приміщень на термін не менше як десять років.
5.2. Додатком до договору є копія угоди зі спеціалізованою ліцензованою організацією на проведення основних будівельно-монтажних робіт з реконструкції та надбудови.
5.3. Копії договору на реконструкцію надаються управителю та виконавчому комітету міською радою упродовж тижня з дня його укладання.
5.4. Договір на реконструкцію повинен бути укладений до часу реєстрації замовником будівництва та отримання в інспекції державного архітектурно-будівельного контролю необхідних дозвільних документів на виконання будівельних робіт.
6. Обов'язки та відповідальність та інвестора, контроль за веденням реконструкції чи надбудови
6.1. Замовник зобов’язаний виготовити проект проводження робіт і ознайомити з ним мешканців та власників будинку.
6.2. Замовник контролює, а інвестор відповідає за дотримання правил техніки безпеки при виконанні ремонтно-будівельних робіт.
6.3. Інвестор зобов’язаний проводити будівельні роботи з реконструкції горища під мансардні приміщення чи надбудови із залученням спеціалізованої будівельної організації. Внутрішні оздоблювальні роботи інвестор може проводити господарським способом.
6.4. Замовник зобов’язаний дотримуватись погодженої проектної документації, внесення змін перепогоджувати у встановленому у розділі 2 цього Положення порядку.
6.5. У випадку необхідності збільшення загальної площі мансардного поверху чи поверховості надбудови замовник зобов’язаний перепогодити такі зміни з власниками будинку та внести відповідні зміни до договору про реконструкцію перед початком ремонтно-будівельних робіт.
6.6. Надбудова не повинна погіршувати умов проживання мешканців.
6.7. Надбудова може здійснюватись при умові тимчасового відселення замовником мешканців верхнього поверху чи всього будинку за їх згодою.
6.8. Ремонтно-будівельні роботи у будинках, де не проведено відселення мешканців, проводяться лише в робочі дні з 9 до 18 години.
6.9. Спори щодо належності виконання умов договору з реконструкції, дотримання вимог цього Положення, містобудівних та інших норм вирішуються згідно чинного законодавства.
Секретар міської ради Р. Марцінків